Главная Новости недвижимости Долгосрочная аренда квартиры или ипотека: что выгоднее?
2-комн. квартира (Шевченко ул, Румянцева, д.54 А, Промышленный, Смоленск) - Брежневка
2-комн. квартира (Лавочкина ул, Заднепровский, Смоленск) - Хрущёвка
5-комн. квартира (Пригородная ул, д.18, Ленинский, Смоленск) - Повышенной комфортности
1-комн. квартира (Нормандия-Неман ул, д.20, Ленинский, Смоленск) - Хрущёвка
2-комн. квартира (Бакунина ул, Центральный парк, Ленинский, Смоленск) - Улучшенной пл.
1-комн. квартира (Коминтерна городок, Ленинский, Смоленск) - Брежневка
3-комн. квартира (Кирова ул, ЦНТИ, д.27 В, Ленинский, Смоленск) - Улучшенной пл.
2-комн. квартира (Кирова ул, Матросова/Черняховского, д.15, Ленинский, Смоленск) - Улучшенной пл.
1-комн. квартира (Коминтерна городок, Ленинский, Смоленск) - Брежневка
3-комн. квартира (Фрунзе ул, Ближняя Покровка, Заднепровский, Смоленск) - Сталинка

Долгосрочная аренда квартиры или ипотека: что выгоднее?

E-mail Печать PDF
Долгосрочная аренда квартиры или ипотека: что выгоднее? 19 мая 2014, 158 просмотров

Граждане, приехавшие покорять столицу, а также молодые москвичи, вынужденные снимать отдельное жилье, зачастую приходят к мысли, что целесообразнее купить в кредит , чем годами платить немалые деньги арендодателю. Проект Недвижимость Mail.ru решил разобраться, кому выгоднее снимать квартиру, а кому действительно стоит взять ипотеку.

История и цены

Ипотека – это финансовое обязательство на долгие годы, поэтому вначале необходимо сказать несколько слов о развитии рынка жилья в Московском регионе, чтобы потенциальные заемщики не строили излишних иллюзий, основываясь на воспоминаниях друзей и знакомых. Ведь ситуация на рынке столичного жилья сильно изменилась за последние несколько лет.

Относительно долгое время после распада СССР квартиры в Москве и Подмосковье были серьезно недооценены – рынок недвижимости находился в зачаточном состоянии, а у широких слоев населения не было на руках достаточного количества денежных знаков. На формирующемся рынке недвижимости процветал натуральный обмен, предполагающий или размен равноценных квартир, или улучшение жилищных условий с доплатой.

Потом власть устоялась, в страну потекли деньги от продажи энергоносителей, рынок недвижимости стал стремительно развиваться, банки начали выдавать ипотеку. В результате стоимость квадратных метров в Московском регионе росла ударными темпами с начала нулевых и до самого кризиса 2008 года.

Сегодня граждане, далекие от рынка недвижимости, уже и не вспомнят, что квадратный метр в Москве долгое время стоил 1 тысячу долларов, потом цена подскочила до 2 тысяч долларов, а в 2006 году преодолела шоковую отметку в 3 тысячи долларов. К концу первого полугодия 2008 года средние цены на столичное жилье приблизились к отметке в 6 тысяч долларов за квадратный метр.

Праздник на улице у риелторов и застройщиков закончился с приходом мирового финансового кризиса 2008 года, который серьезно скорректировал цены на жилье в столице. Рынок недвижимости ощутимо просел, отыграв свои ключевые позиции лишь к 2011 году.

После кризиса многие участники рынка навсегда распрощались с мыслью, что московские квартиры могут ежегодно подниматься в цене на 20%-30%. Потенциальные покупатели также осознали, что ценники на столичное жилье уже давно оставили позади многие мировые столицы, вплотную приблизившись к стоимости квартир в ведущих мегаполисах мира.

Цифры и факты

В настоящее время никто из игроков рынка недвижимости всерьез не рассматривает возможность ощутимого роста цен на квартиры в Москве. Традиционно речь идет о росте цен на «уровне инфляции плюс 3-4%», но на практике все еще пессимистичней.

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве с 2011 года выросла на 13,2%, до 9,26 миллиона рублей, сообщили аналитики компании «Инком-Недвижимость».

Основной рост цен пришелся на 2011 год – 7,5%, в 2012 году стоимость возросла на 4,3%, в 2013 году на 3,5%, а прогнозируемый рост в 2014 году составит 4,9%. Таким образом, за последние три года столичные квартиры ежегодно набирали в цене в среднем по 4,2%, что существенно ниже уровня официальной инфляции.

Ситуация с арендой квартир выглядит схожим образом. Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Москве поднялась с 2011 года на 17% - с 59,3 тысячи рублей до 69,5 тысячи рублей.

Основной рост цен на аренду столичных двухкомнатных квартир – 14,4% – пришелся на 2012 год, в 2011 году цены выросли на 5,7%, а в 2013 году рост составил символические 0,2%. Планируемый рост в 2014 году составит 2%, отмечают аналитики компании «Инком-Недвижимость».

Таким образом, период бурного роста цен на покупку и аренду квартир в Москве остался в прошлом, а новый финансовый кризис может опять откатить текущие цены на столичное жилье на уровень 2009 года, когда средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве, по данным «Инком-Недвижимость», скорректировалась до 6,6 миллиона рублей.

Средняя процентная ставка по ипотеке в российском банке ВТБ 24 с 2011 года практически не изменилась – в настоящее время она составляет 12,3%. Средняя сумма ипотечного кредита в Москве и Подмосковье также не претерпела существенных изменений – 3,4 миллиона рублей.

А вот объемы кредитования стремительно растут: в 2011 году ВТБ 24 выдал кредитов в Московском регионе на сумму 21,95 миллиарда рублей, в 2012 году – 39,97 миллиарда рублей, в 2013 году – 59,32 миллиарда рублей, а в первом квартале 2014 года – 21,39 миллиарда рублей.

Можно с уверенностью заключить, что сектор ипотечного кредитования не только полностью оправился после кризиса 2008 года, но набирал небывалую популярность у населения.

Так что же выгоднее – купить квартиру в ипотеку или?

Кабальная собственность

Основным и неоспоримым достоинством ипотеки является возникновение права собственности на квартиру, но за это удовольствие придется дорого заплатить.

Допустим, что гражданин решил купить в ипотеку двухкомнатную квартиру в Москве стоимостью 9 миллионов рублей. Традиционно сумма первоначального взноса при покупке составляет около 30% от стоимости жилья. Некоторые банки предоставляют ипотеку и при взносе в 10% от стоимости жилья, но в этом случае даже при лояльной процентной ставке ежемесячный платеж по кредиту окажется значительно выше.

Предположим, что 3 миллиона рублей – собственные средства гражданина, а 6 миллионов рублей – заемные. Срок кредита составляет 10 лет, процентная ставка – 12%. Таким образом, ежемесячный платеж по кредиту составит около 86,5 тысячи рублей (при 10% первоначальном взносе ежемесячный платеж составил бы 116,7 тысячи рублей).

В общей сумме за 10 лет такой ипотечный покупатель выплатит банку по кредиту 10,38 миллиона рублей, а итоговая стоимость квартиры составит 13,38 миллиона рублей (почти 15 миллионов рублей при взносе в 10%), что превысит стоимость жилья на момент покупки практически на 50%.

Однако цены на столичное жилье не стоят на месте. Теоритически ценники на московские квартиры, прирастая каждый год на 5%, за 10 лет полностью нивелирует проценты по ипотеке. К 2024 году стоимость двушки вырастет с 9 миллионов рублей до 14,66 миллиона рублей. Впрочем, данный прогноз не учитывает инфляцию и возможные кризисы, которые неминуемо обвалят рынок столичного жилья, но никак не повлияют на выплаты по ипотечному кредиту.

Выходит, что единственный значимый плюс ипотеки состоит в приобретении права собственности на квартиру. Минусы же заключаются в жесткой привязке к конкретной квартире (для смены жилья придется пройти довольно сложную банковскую процедуру) и к ежемесячным платежам по кредиту, независимо от экономической и рыночной ситуации.

Если же кризис обрушит цены на рынке жилья, то стоимость ипотечной квартиры, которая обычно выступает предметом залога, окажется ниже тела кредита. Тогда банк может поставить вопрос об обеспечении дополнительных гарантий по кредиту.

Отдельно стоит упомянуть и про особенности при расчетах аннуитентных платежей, которые так популярны в России. Аннуитентный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга. В первые годы, когда дефолт по ипотечному кредиту наиболее вероятен, львиная доля от платежей заемщика идет на погашение процентов, а тело кредита практически не уменьшается.

Это означает, что через 12 месяцев регулярных платежей по ипотечному кредиту в 6 миллионов рублей долг нашего гипотетического заемщика перед банком составит 5,7 миллиона рублей, через 24 месяца – 5,3 миллиона рублей, через 36 месяцев – 4,9 миллиона рублей, через 48 месяцев – 4,4 миллиона рублей, а через 60 месяцев – 3,84 миллиона рублей.

Получается, что в идеальном мире, где нет войн, стихийных бедствий и экономических кризисов ипотека действительно выступает серьезным конкурентом аренды, но цены на квартиры в Москве уже перегреты, а ситуация в мире оставляет желать лучшего. Граждане РФ обычно стараются погасить ипотеку как можно скорее, направляя на оплату кредита, все свободные средства (дополнительный платежи уменьшают тело кредита), поэтому ипотечные кредиты в РФ в среднем не живут более 5-7 лет.

Бесперспективная аренда

Арендовать вполне приличную двухкомнатную квартиру в Москве можно примерно за 70 тысяч рублей. Ежегодный рост арендной ставки, по данным аналитиков «Инком-Недвижимость», в последние годы сильно варьировался: в 2011 году ставки выросли на 5,7%, в 2012 году – на 14,4%, в 2013 году – на 0,4%, а в 2014 году прогнозируется рост арендных ставок на 2%.

Предположим, что средний рост арендных ставок составит порядка 5% в год. Теоритически к 2014 году стоимость аренды двухкомнатной квартиры вырастет до 108 тысяч рублей, поэтому в течение 10 лет арендатор перечислит собственнику 10,56 миллиона рублей, но этот расчет снова не учитывает уровень инфляции и особенности арендного рынка.

Практика показывает, что арендатор может несколько лет подряд снимать квартиру по фиксированной ставке, ведь далеко не каждый собственник психологически готов ежегодно поднимать аренду, а если ставку удастся зафиксировать – то общий платеж за десятилетнюю аренду составит 8,4 миллиона рублей.

Стоит отметить, что гражданин может легко сменить съемную квартиру или вовсе отказаться от аренды, если собственник начал серьезно поднимать ставки, или если у арендатора ухудшилось материальное положение. Можно начать снимать однокомнатную квартиру, можно найти более доступных вариант, а можно снимать жилье на двоих (наиболее распространенная схема у студентов и молодых сотрудников).

Аренда квартиры также не требует серьезных денежных средств на первоначальный взнос и сопутствующих расходов, неизбежных при ипотеке (страховка жизни, банковские комиссии). Таким образом, основным плюсом аренды является свобода выбора и мобильность.

Подводя итоги, можно отметить, что ипотека больше подойдет для граждан, твердо намеренных надолго обосноваться в Москве и создать семью – в этом случае игра стоит свеч. Долгосрочная больше подойдет людям, которые приехали в Москву на учебу или временную работу – рынок столичной аренды достаточно гибок, чтобы предложить различные варианты на любой вкус и кошелек.

Фото: lori

 

 

 

 

Источник http://realty.mail.ru/news/16053/dolgosrochnaja_arenda_kvartiry_ili_ipoteka_chto_vygodnee/

Стоит посмотреть...


Рекламные материалы


Опрос

Какой раздел сайта наиболее востребован Вами?
 

Недвижимость

Предыдущая Следующая

"Ваш метраж" - Дома, участки, горожи